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Die Mietpreisbremse

Am 1. Juni 2015 ist die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Durch sie sollte die Steigerung der Miethöhe bei Neuvermietungen in Gegenden mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ begrenzt werden.


Die Mietpreisbremse sollte einen gerechten Ausgleich zwischen den Interessen von Vermietern und Mietern schaffen und verhindern, dass die Mieten von Wohnungen über ein gewisses Maß hinaus ansteigen. Nach rund zweieinhalb Jahren Erfahrung mit der Mietpreisbremse ist es Zeit, einen Rückblick zu wagen.

Regelungen der Mietpreisbremse

In bestehenden Mietverhältnissen kann der Vermieter die Miete innerhalb von drei Jahren um maximal 20 Prozent erhöhen (Kappungsgrenze). Zusätzlich konnten die Bundesländer bereits seit dem 1. Mai 2013 für Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen von 20 Prozent auf 15 Prozent absenken. Diese Kappungsgrenze gilt ausschließlich für bestehende Mietverträge.

Kern der Mietpreisbremse ist, dass bei der Wiedervermietung von Bestandswohnungen die zulässige Miete in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt höchstens auf das Niveau der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 Prozent angehoben werden darf. Von der Mietpreisbremse sind Neubauten ausgenommen. Ausgenommen ist außerdem die erste Vermietung nach einer umfassenden Modernisierung.

Umsetzung ist Ländersache

Die Länder wurden ermächtigt, für höchstens fünf Jahre die Gebiete mit ange-spanntem Wohnungsmarkt auszuweisen. Viele Länder haben von dieser Möglichkeit inzwischen Gebrauch gemacht und Gebiete definiert, die der Mietpreisbremse unterworfen sind.

Die Mietpreisbremse gilt seit 2015 in Baden-Württemberg, Bayern, Berlin, Bremen, Hamburg, Hessen, Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz und Schleswig-Holstein.In Brandenburg, Niedersachsen und Thüringen wurde sie 2016 eingeführt.

Am 26. Januar 2017 hat der Landtag die Landesregierung in Mecklenburg-Vorpommern aufgefordert, auf Anfrage der betroffenen Kommunen die Mietpreisbremse durch Rechtsverordnung zeitnah einzuführen.

Im Saarland sowie in Sachsen-Anhalt wird die Einführung der Mietpreisbremse noch geprüft. In Sachsen wird davon ausgegangen, dass in keiner sächsischen Gemeinde der Wohnungsmarkt angespannt ist.

Entscheidungen zur Mietpreisbremse

Die 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin erklärte die Mietpreisbremse für verfassungswidrig. In einem Hinweisbeschluss vom 14. September 2017 vertraten die Berliner Richter die Auffassung, die Mietpreisbremse verstoße gegen den Gleichheitsgrundsatz.

Auch das AG München und das Amtsgericht Hamburg-Altona hatten die Miet-preisbremse für unwirksam angesehen. Die Amtsgerichte erklärten allerdings die Landesverordnungen, mit denen die von der Mietpreisbremse konkret erfassten Gebiete festgelegt werden, mangels ordnungsgemäßer Begründung für unwirksam.

Die Richter der 65. Zivilkammer hatten im Urteil vom 29. März 2017 ausgeführt, dass gegen die Verfassungsmäßigkeit der Regelung zur Mietpreisbremse keine Bedenken bestünden.

Bestellerprinzip im Maklerrecht

Mit dem gleichzeitig allgemein geltenden Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt“ sollte sichergestellt werden, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt.

Um eine Umgehung des Bestellerprinzips zu vermeiden, müssen Verträge über die Wohnungsvermittlung künftig in Textform (z. B. per E-Mail) geschlossen werden. Eine von diesem Prinzip abweichende Vereinbarung ist unwirksam und bußgeldbewehrt.

Beim Kauf und Verkauf eines Objekts gilt das Bestellerprinzip im Übrigen nicht.

Am 21. Juli 2016 hat das Bundesverfassungsgericht die Änderungen bei den Maklerprovisionen für Mietwohnungen bestätigt.

Fazit

Es bleibt spannend zu beobachten, wie sich die Rechtsprechung weiterentwickelt. Es ist zu erwarten, dass sich andere Gerichte der 67. Zivilkammer des Landgerichts Berlin anschließen und in einem Urteil die Mietpreisbremse als verfassungswidrig betrachten.


Bei Fragen sprechen Sie uns gerne an.

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